Superbonus sulle villette, per la Cilas conviene aspettare

La corsa a presentare la Cilas non conviene ai proprietari di villette. Anzi, è meglio aspettare. Stando al testo attuale del decreto Aiuti-quater (Dl 176/2022), questa è la situazione di chi vuole iniziare un intervento agevolabile con il superbonus in una abitazione monofamiliare o in un'unità immobiliare indipendente e autonoma in un edificio plurifamiliare (in pratica, opere eseguite da persone fisiche in una delle situazioni indicate alla lettera b dell'articolo 119 del Dl 34/2020).

Vediamo perché, con l'avvertenza che alcuni aspetti della normativa potrebbero cambiare con la conversione del decreto (si veda l'articolo Per le Cilas prende quota la proroga al 31 dicembre).

La corsa dei condomìni

Gli interventi programmati dai condomìni hanno messo a dura prova gli amministratori e i tecnici di riferimento, "costringendoli" a predisporre la delibera e a presentare la Cilas (o la richiesta del titolo abilitativo in caso di demolizione con ricostruzione) entro il 25 novembre scorso.

Stessa situazione - anche se semplificata dalla possibilità di evitare la delibera - per i fabbricati con unico proprietario comprendenti da due a quattro unità immobiliari. Vedremo se ci sarà una proroga, ma intanto il termine è spirato e la corsa è stata affannosa (si veda l'articolo Corsa alle delibere entro il 24 per blindare il 110% nel 2023).

Il calendario delle villette

Per le cosiddette villette, la corsa c'è stata per raggiungere un "Sal asseverato" di almeno il 30% dei lavori realizzati entro il 30 settembre scorso. Ma per chi i lavori li doveva ancora iniziare? L'idea era quella di rassegnarsi (si fa per dire ....) ai bonus minori, ma il decreto Aiuti-quater ha introdotto una inedita detrazione del 90%, andando di fatto a delineare tre casi possibili:

● interventi avviati prima del 1° luglio 2022: sono agevolate dal superbonus 110% le spese sostenute fino al 30 giugno 2022, ma chi ha effettuato almeno il 30% dell'intervento complessivo alla data del 30 settembre scorso può applicare il 110% alle spese sostenute fino al 31 marzo 2023 (prima del decreto Aiuti-quater, il termine era il 31 dicembre 2022);

● interventi avviati dal 1° luglio al 31 dicembre 2022: anche in questo caso è teoricamente possibile agevolare al 110% le spese sostenute fino al 31 marzo 2023, ma è indispensabile rispettare il requisito - in molti casi impossibile - di aver effettuato almeno il 30% dell'intervento complessivo alla data del 30 settembre scorso (così la circolare 33/E/2022, si veda l'articolo Proroga 110% anche per i lavori avviati dal 1° luglio 2022). Chi non supera il test del 30 settembre, di fatto è tagliato fuori dal superbonus: non avrà né il 110%, né il 90% nel 2023; dovrà accontentarsi delle detrazioni ordinarie (ecobonus o sismabonus). Sempre in linea teorica, potrebbe avere il 110% per spese sostenute fino al 30 giugno 2022 prima dell'avvio dei lavori - come gli eventuali acconti - se poi i lavori eseguiti hanno le carte in regola per accedere al superbonus, peraltro solo in detrazione e mai in cessione/sconto, ma è più che altro un caso di scuola;

● interventi avviati dal 1° gennaio 2023: si può avere il superbonus del 90% per spese sostenute fino al 31 dicembre 2023, se si rispettano le condizioni fissate dal decreto Aiuti-quater.

Le condizioni per il 90% sulle villette nel 2023

I requisiti per avere il superbonus del 90% nel 2023 sulle case monofamiliari e le unità indipendenti, fissati dal decreto Aiuti-quater, sono molto restrittivi (si veda anche l'articolo Superbonus villette, il nuovo quoziente non premia le famiglie):

• il contribuente deve essere titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale sull'unità immobiliare (no locazioni, comodati, familiari conviventi eccetera);
• l'unità deve essere adibita ad abitazione principale (quando? la norma non lo specifica, si suppone all'inizio lavori, ma lo deve essere anche a lavori finiti?);
• il reddito di riferimento del contribuente, determinato ricorrendo al "quoziente familiare" del nuovo comma 8-bis1 dell'articolo 119, deve essere non superiore ai 15mila euro (secondo la Relazione accompagnatoria si tratta della somma dei redditi complessivi posseduti dai componenti il nucleo familiare nell'anno precedente a quello di sostenimento della spesa).

Chi rientra in tutte queste condizioni farà bene a tenere a freno i tecnici sino almeno a fine anno. Infatti, la disposizione è molto chiara nel riconoscere il bonus al 90% solo «per gli interventi avviati a partire dal 1° gennaio 2023». Chi, per avventura, presentasse la Cilas (o la richiesta del titolo abilitativo in caso di demolizione con ricostruzione) entro il prossimo 31 dicembre godrebbe solo dei bonus minori: niente 110% perché oggi non esiste più una tale percentuale di bonus in questa situazione, e niente 90% perché quella detrazione è riservata ai lavori "targati" 2023 con spese nel medesimo periodo.

L'alternativa del frazionamento

Nella stessa situazione appena descritta - niente 110%, né 90% - si trova anche chi non ha i requisiti fissati dal decreto Aiuti-quater e non ha raggiunto il 30% dei lavori allo scorso 30 settembre.

In questi casi, in alternativa ai bonus minori, l'unica chance per chi deve ancora iniziare i lavori agevolabili sarebbe tentare di frazionare la casa monofamiliare in due o più unità (pertinenze escluse) - ove tecnicamente fattibile e lecito - poi chiudere la pratica per il frazionamento e solo allora avviare il nuovo intervento di superbonus. Intervento che a quel punto sarebbe qualificato come opera su un edificio da due a quattro unità e avrebbe il 90% nel 2023, il 70% nel 2024 e il 65% nel 2025.